¿Es el alquiler con opción de compra una opción de ahorro interesante? ¿Cómo funciona?

El aumento de los contratos de alquiler con opción a compra para la vivienda habitual responde a una serie de circunstancias que posicionan esta fórmula como una opción de ahorro a tener en cuenta para compradores y vendedores. La prolongada caída de las ventas del mercado inmobiliario, las dificultades para acceder a crédito hipotecario y el aumento de la demanda de alquiler por las capas más jóvenes de la sociedad son las principales razones por las que esta interesante alternativa ha tomado fuerza.

En este artículo vamos a explicarte con detalle este concepto, sus características y el funcionamiento. Después, trataremos de sintetizar las ventajas que presenta para ambas partes con el fin de que consideres esta opción si estás pensando en mudarte o si quieres vender tu piso. ¡Toma nota de esta recomendable solución!

contrato alquiler opcion compra 2

Qué es el alquiler con opción a compra

Es un contrato doble que integra un contrato estándar de alquiler y la posibilidad de adquirir dicha vivienda. Es importante subrayar que es una posibilidad u opción, y el inquilino nunca estará obligado a efectuar la compra del inmueble. El contrato de arrendamiento no suele alargarse más de cinco años y te otorga un derecho preferente sobre otros futuros compradores sobre el domicilio en cuestión. Lo más interesante es que tus cuotas de alquiler no caerán en saco roto, pues podrás deducirte ese importe del precio final de la casa. En función del propietario y tu habilidad negociadora, podrás deducirte la totalidad de las cuotas o sólo una parte. En cualquier caso este acuerdo debe figurar por escrito en el contrato, sin olvidar el resto de cláusulas que veremos a continuación.

Aspectos contractuales

Nuestra intención es que seas capaz de redactar un contrato completo con el que poder defender tus intereses y protegerte ante cualquier situación. Se trata de un elemento clave para definir las condiciones de tu futura vivienda, por lo que te recomendamos que dediques tiempo a elaborar un documento que integre las características más ventajosas para ti.

El precio de venta: Si estás decidido a comprar, sin duda es el aspecto más importante. Deberás fijar con el vendedor un precio para la venta del inmueble en el momento de la firma del contrato. Se trata de una decisión que conlleva un elevado riesgo, ya que estarás tasando la vivienda a cinco años vista. Los analistas predicen que el precio del mercado inmobiliario español va a seguir bajando, aunque cada vez se va amortiguando más la caída. En cualquier caso, la predicción del comportamiento de un mercado no es fiable al 100% y es posible que fijes un precio y te arrepientas años después por lo que…!Piénsalo bien y asesórate!

Los plazos: En el punto anterior hemos comentado cinco años, pero la realidad es que no existe un límite fijado por ley. Normalmente suelen ser 5, pero el horizonte temporal nace de la negociación entre las partes. Si transcurrido el tiempo acordado el comprador no se decide por comprar la casa por la razón que sea, las consecuencias serán las fijadas en el contrato. En cualquier caso repetimos que no estás obligado a la adquisición y que lo más común es perder todo el dinero invertido en concepto de alquiler. Como verás en el siguiente punto, la cantidad de la cuota suele ser mayor que aquella resultante de un contrato de alquiler estándar, por lo que debes de tener claro lo siguiente: el éxito de un contrato de alquiler con opción a compra es ejecutar la misma y cualquier otro resultado será perder dinero.

La cuota de alquiler: En este sentido la negociación se va a centrar en definir el porcentaje que te vas a poder deducir del precio final. Obviamente, tu buscarás el 100% pero lo más habitual es fijar un 50% de las cantidades aportadas. Además, tendrás que tener en cuenta las variaciones y tendencias del alquiler en España, pues fluctúan en función de la evolución de los precios. Tendrás que convivir con esta incertidumbre, así que trata de ajustar la cantidad deducida al alza. Si pagas mucho al mes, por lo menos que sea una inversión de futuro. Por último, asegúrate de que gozas de una estabilidad económica. Si te retrasas en el pago de tus cuotas, podrías perder el derecho exclusivo a la compra de la vivienda o perderías poder de negociación en caso de que estés pensando en plantear una renegociación del precio.

Prima en la cuota: El vendedor va a tratar de asegurarse de que el inquilino va en serio. Es decir, de que el objetivo final es comprar la casa. ¿Cómo? Aumentando la cuota mensual con una prima cuya devolución depende de tus habilidades como negociador. Como ves, se trata de un contrato muy abierto, donde la flexibilidad es total. En función de lo acordado, el resultado podría ser la devolución, la deducción en el precio final o un gasto a fondo perdido. A estas alturas ya estarás pensando que a pesar de que la compra sea una opción, todas las condiciones están encaminadas a ejecutarla. En efecto, la finalidad de este contrato está clara. Si tienes dudas sobre cuál es tu mejor opción para vivir, consulta nuestro post sobre vivienda para valorar las diferentes alternativas para cambiar de piso.

Efectuar la opción de compra: Si has cumplido el plazo de alquiler y estás contento con la casa, sólo tienes que comunicar la decisión al vendedor. No obstante, también es una situación muy habitual que se adelante la compra unos años antes, especialmente si las condiciones pactadas están costándote un dinero extra que estás decidido a invertir en una propiedad a todos los efectos. Piensa que la otra parte está deseando vender, ya que esta fórmula nace de la complejidad de las inmobiliarias para dar salida a sus pisos. Así que no lo dudes, si tu situación económica lo permite podrías adquirir en propiedad tu casa con la seguridad de que cumplirá tus expectativas. Y quién sabe, quizás adelantar la compra podría rebajar el importe final.

contrato alquiler opcion compra

Un sencillo ejemplo

En este punto vamos a contarte un caso con números concretos para situarte en un contexto práctico. Pongamos el caso de una persona con ingresos estables que quiere independizarse, pero la inestabilidad laboral le frena a meterse en una hipoteca. Esta persona se pone en contacto con un vendedor, que le ofrece tres opciones:

1.Alquiler del domicilio por 700 €/mes, con las características habituales de un contrato de arrendamiento.

2.Contrato de alquiler + opción de compra, donde debe pagar 700€/mes en concepto de alquiler y 300€/mes debido a la prima. De estas cantidades, se acuerda que podrá deducirse el 50% de una posible compra final fijada en 200.000€, que se podría ejecutar 5 años después. Una sencilla operación nos define el precio definitivo: 200.000-(1.000*12*5)*50%= 170.000

3.Compra del inmueble por 200.000€.

Debido a su buena situación económica actual y las dudas en las expectativas, la segunda opción le parece una solución intermedia muy interesante. Al quinto año, ha conseguido firmar un contrato indefinido y el clima laboral se ha normalizado. Además, se ha adaptado perfectamente a la vivienda y al nuevo barrio, por lo que se decide a transmitirle al vendedor su intención de ejecutar la compra del piso por 170.000. En caso de haber cancelado la opción, este individuo perdería 30.000€.

¿Qué ventajas tiene el inquilino?

Es una fórmula que permite vender una vivienda en una época complicada debido a la coyuntura económica y a las consecuencias de la burbuja inmobiliaria.

El vendedor tiene herramientas para protegerse de impagos como la prima mensual o la pérdida de derechos exclusivos en caso de retrasarse en las cuotas.

Reducción de desperfectos en la vivienda. Si el inquilino considera comprar esa casa en el futuro, seguro que la cuida más que si estuviera viviendo a través de un alquiler común.

¿Y el vendedor?

Alternativa altamente recomendable para personas que están buscando estabilidad en su vida y quieren invertir en una propiedad privada pero encuentran problemas para acceder a crédito.

-Salvo que hayas negociado lo contrario en el contrato, tendrás total libertad para cancelar la opción de compra o tratar de renegociar el precio de venta final. Y si el nivel de precios se ha desplomado antes de cumplir el plazo estipulado, puedes plantearte adelantar la adquisición.

El dinero de alquiler no es un gasto, es una inversión. La posibilidad de deducirte este dinero te permita disfrutar de la casa, asegurarte de que es la más conveniente para ti y ahorrar para pagarla en el futuro.

Imposible perder: si el inquilino no ejecuta la opción, has ganado una rentabilidad extra con la prima. Por otro lado, si consigues vender tú has pactado las condiciones y consigues dar salida a una propiedad.

También debes tener en cuenta algunos inconvenientes…

Desde el punto de vista del comprador: Al tratarse de un contrato flexible, acudir a la negociación sin preparación previa o asesoramiento puede meterte en verdaderos problemas. Imagina un contrato en el que debes pagar una elevada prima que no puedes deducir, con un precio de venta a 5 años vista que no puedes renegociar. Es una fórmula que puede ser peligrosa en caso de desconocimiento, por lo que pide ayuda de expertos si tienes dudas.

Desde el punto de vista del vendedor: No vas a percibir la totalidad del importe de la operación hasta una media de 5 años y estás otorgando un derecho de exclusividad a tu inquilino. Esto significa que no podrás ofrecer tu propiedad a otros clientes interesados, por muy atractiva que sea su propuesta. Si necesitas líquido a corto plazo, no es la mejor opción.

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Esperamos haberte aclarado las particularidades de este contrato que cada vez está ganando más adeptos. Si realizas el contrato de forma profesional, se trata de una solución ventajosa para ambas partes. Para ello, te recomendamos que te tomes tiempo para valorar cualquier decisión antes de firmar, ya que comprar una vivienda es una inversión para toda la vida. Puedes encontrar otros consejos para reducir los gastos de la economía doméstica en nuestra guía de trucos para ahorrar. Además, te aconsejamos que visites el blog de Codigodescuentos.com para aprovecharte de los mejores cupones y descuentos promocionales de la red. Para estar al tanto de nuestras novedades, sólo tienes que seguirnos en redes sociales como Facebook, Twitter, Youtube o GooglePlus.

 

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