¿Alquilar o comprar? Consejos para ahorrar en vivienda

¿Alquilar o comprar? Esa es la pregunta que te estarás haciendo si piensas en mudarte en los próximos meses o asentarte definitvamente en esa ciudad que tanto te gusta o te ofrece un trabajo. En este post no vamos a dar una respuesta universal a esta cuestión porque existen numerosos factores a tener en cuenta. Eso sí, vamos a analizar las situaciones en las que puede ser más interesante optar por el alquiler frente a meterte en una hipoteca. O viceversa. En cualquier caso, optar por vivir de alquiler o comprar una casa es una de las decisiones económicas más importantes que harás en tu vida y esta puede ser una oportunidad para ahorrar una gran suma de dinero si comprendes mejor las variables más importantes del mercado inmobiliario.

Alquilar comprar

La situación actual del mercado de la vivienda

Después del estallido de la burbuja inmobiliaria en el año 2007, el paradigma de este sector ha sufrido decisivas variaciones que han modificado el comportamiento de la sociedad en este aspecto. Para comprender las consecuencias de estos cambios, es conveniente aislar cada factor para identificar si su impacto favorece la compra de un piso o bien facilita el contrato de alquiler. A continuación tratamos de recoger los factores clave que inciden en este tema y las implicaciones que presentan para tomar tu decisión.

Factores a tener en cuenta

Precio

Los precios han descendido un 40% durante los años la crisis y los expertos creen que en 2014 pueden descender algo más, aunque con menor intensidad. Obviamente, si atendemos a este factor es una buena situación para comprar, ya que podemos acceder a pisos de gama alta a precios muy atractivos. El precio ha tocado suelo y se ha estabilizado en muchas zonas, así que esta variable nos anima a adquirir un piso en propiedad. Posteriormente los precios volverán a subir y tu piso se revalorizará, por lo que además puede ser una interesante inversión de futuro.

Tipo de interés

La caída de los tipos de interés también es un factor que puede animar a los demandantes de viviendas a optar por la compra. Actualmente, podemos encontrar hipotecas a un nivel Euribor del 1.8%. Sin duda son mínimos históricos, pero no debes dejarte llevar por la euforia del momento ya que una hipoteca suele extenderse a los 20 años. Si quieres aprovechar esta situación, trata de negociar un tipo fijo, de tal forma que cuando el tipo de interés retorne a los niveles de la crisis -alrededor del 7-8%-, a ti no te afecte. Aunque el tipo de interés fijo que negocies con tu entidad sea algo superior al promedio actual, ahorrarás a medio y largo plazo. Es importante que planifiques tu hipoteca con un horizonte temporal extenso y valores las condiciones del préstamo desde una perspectiva global.

Este ajuste por parte del sector bancario puede animarte a lanzarte a comprar una casa ya que no encontrarás este nivel en otras circunstancias económicas.

Localización

La ubicación de la vivienda tiene un importante peso en esta decisión. En las zonas donde la vivienda sea más barata, la diferencia entre comprar y alquilar es más difusa, por lo que será más interesante comprar. Por el contrario, en aquellas ciudades donde el precio del metro cuadrado es desorbitado, no lo dudes: es más adecuado optar por un alquiler.

Ubicacion vivienda

De la misma forma, en los barrios más lujosos o céntricos de las grandes urbes lo más recomendable es alquilar mientras que en los distritos obreros las diferencias serán prácticamente imperceptibles, por lo que te sugerimos la compra.

Situación laboral

El clima de inestabilidad laboral que encontramos en España es un condicionante a tener en cuenta. Si tu contrato de trabajo tiene un carácter temporal o sientes que existe posibilidad de despido en tu empresa, meterme en una hipoteca presenta elevados riesgos para ti y tu familia. En cambio, si eres de los afortunados que gozas de un contrato indefinido y estás desempeñando tu actividad en un sector en crecimiento, tienes razones para acceder a un piso en propiedad. Lamentablemente, la situación actual se caracteriza por la primera posibilidad, por lo que en este sentido, vivir de alquiler parece más racional y seguro.

Acceso a crédito

A pesar de que los tipos de interés han descendido, la concesión de la hipoteca es el principal escollo que deberás afrontar. Los requisitos para concederlas son estrictos, independientemente de que presentes solvencia y dinero ahorrado. Existe mucho miedo en el sector bancario y las nuevas directrices obligan a asegurar una capacidad de endeudamiento adecuada. Estas dificultades para obtener financiación son un lastre para la compra de un nuevo piso, por lo que posicionamos como una barrera que te acerca al alquiler.

Credito vivienda

Legislación actual

¿Las últimas leyes en materia de vivienda favorecen el alquiler o la compra? Respecto al alquiler estamos a años luz de otros países como Estados Unidos, Reino Unido o Alemania. Este atraso va a ser intensificado a causa de la última ley que será vigente a partir de 2015. Se elimina la deducción por alquiler de un 10% de las cantidades satisfechas por el inquilino. Respecto al arrendador, se reducen las exenciones, lo que significa que sus ingresos se verán reducidos debido a que la cantidad exenta del IRPF se reduce de un 60% a un 50%. Nuestro mercado del alquiler no está estandarizado como en los países anteriormente citados y la ley no ayuda, por lo que es un claro inconveniente.

En cuanto a la legislación de la propiedad, las noticias no son mucho más alentadoras. Se ha eliminado la deducción por comprar una vivienda en el IRPF, por lo que tampoco tenemos ayudas en este sentido. La única facilidad que encontramos a la comprar un inmueble es que los altos impuestos con que se penalizan la tenencia de inmuebles si no se está haciendo uso de ellos, va a acelerar la puesta en el mercado de un mayor número de casas y por tanto los precios seguirán a la baja durante un tiempo más.

En cualquier caso, es una medida cuya efectividad es incierta, por lo que podemos afirmar que la actual legislación no favorece de forma definitiva a ninguna de las dos alternativas que estamos analizando.

Costes adicionales

Ambas opciones van a ocasionarte gastos complementarios al importe base. No obstante, al comprar una vivienda los gastos adicionales pueden ascender a un 10-15% del precio total en clave de impuestos, notaría, registro y gestoría. De los impuestos resaltaría el IVA, cuya subida en los últimos años encarece la compra de vivienda nueva en mayor medida.  En el caso de una vivienda de segunda mano, el tributo que grava esta operación es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. En función de la Comunidad Autónoma, deberás pagar entre un 5 y un 10% del precio escriturado.

Respecto al alquiler, estos gastos son mucho menores y la principal partida hace referencia a la fianza en los primeros meses. (Trataremos este tema en detalle después).Si gestionas el contrato de arrendamiento en una agencia pueden cobrarte aparte de la fianza 1 mes de alquiler extra si el piso está amueblado o 2 meses si el piso se encuentra sin amueblar. A pesar de estos inconvenientes, optar por el alquiler te traerá menos disgustos.

Uso del inmueble

Por último, la finalidad del piso va a guiar nuestra decisión. Si vemos una vivienda como una inversión a largo plazo a través de la cual obtener rendimientos económicos como el alquiler o la venta futura, evidentemente tendrás que tener la casa en propiedad. En el caso de que lo único que te importa es vivir una temporada en un piso sin mayores perspectivas que tener un techo, un alquiler sería suficiente.

Invertir vivienda

Si te decides por comprar…

Si has decidido que lo mejor para ti es adquirir una vivienda en propiedad, será una buena decisión siempre que tengas en consideración algunos aspectos relacionados con la hipoteca, los gastos adicionales y tu predisposición a ahorrar en algunos servicios. Como verás, puedes ahorrar en los trámites si tú mismo los llevas a cabo.

La hipoteca

A continuación te sugerimos una serie de consejos sobre la solicitud de tu hipoteca que responden a buscar aquel contrato que mejor se adapte a tus necesidades y te ofrezca las mejores condiciones.

  • Consulta en varias entidades e infórmate sobre todas las condiciones del contrato. Especialmente, debes tener claro aquellas que hacen referencia a la cancelación o renegociación de tu hipoteca. Para realizar comparaciones de este tipo de préstamos, te recomendamos utilizar el portal Bankimia.
  • Aprovéchate de los pisos que ofrecen los bancos, donde conseguirás precios atractivos y condiciones óptimas de financiación de hasta al 100% del importe de compra más los gastos de compra-venta, pues lo que quieren los bancos es quitarse los pisos cuanto antes de su balance.
  • Realiza cálculos sobre la cantidad máxima que podrías llegar a pagar al mes, puesto que muchas hipotecas están sujetas a un interés variable cuya evolución desconocemos.
  • Cuanto menos financiación pidas será mejor, por lo que destina todos tus ahorros a reducir el capital a solicitar al banco. El valor de la casa SIEMPRE debe ser mayor a la hipoteca, de tal forma que podamos liquidar la obligación vendiendo el inmueble.
  • Infórmate sobre facilidades en la hipoteca en caso de domiciliar tu nómina u otro servicio en el banco con el que estás negociando la casa.
  • Hipotécate durante el menor tiempo posible de tal forma que ahorres en el pago de intereses y comisiones.
  • Desarrolla un plan de ahorro familiar para optimizar tus gastos y tener siempre liquidez para abonar tu cuota hipotecaria mensual.

Hipoteca

En cuanto a las condiciones de la misma, te sugerimos que apliques tres reglas que te evitarán problemas en el futuro.

1. No solicites una hipoteca con una cuantía que supere 4 veces los ingresos brutos de la unidad familiar en un año.

2. La cuota a pagar cada mes no debe ser superior a la tercera parte de los ingresos que generáis entre toda la familia.

3. No contratar hipotecas a más de 20 años. Alargar el plazo por encima de los 20 años no te compensa en términos financieros ni es recomendable estar media vida pagando tu hipoteca.

Los gastos adicionales

Para tratar los trámites de registro y notaría, te recomendamos que consultes en varios sitios diferentes. A pesar de que las tasas son oficiales y deben ser acatadas por igual, algunos notarios tratarán de incluirte servicios complementarios que realmente no necesitas. Por ello, consulta el precio final de forma anticipada y quédate con aquel que te ofrezca una cifra más económica.

En este sentido, vas a ahorrar una gran suma de dinero si tú mismo realizas las gestiones pertinentes en lugar de encargarlas a una asesoría. De la misma forma reducirás tus gastos si evitas trabajar con agencias inmobiliarias y te pones en contacto directamente con el vendedor del inmueble. Este tipo de agencias pueden cobrarte un 3% del importe del inmueble por sus servicios si se trata de una adquisición o dos mensualidades si te has decidido por alquiler. Elimina intermediarios actuando en persona. Alquiles o compres, pregunta a los vecinos de la casa el número del propietario y ponte en contacto con él. Si visitas el terreno por tu cuenta, eliminarás gastos innecesarios.

En caso de que alquilar sea lo mejor para ti…

Arrendamiento vivienda

Si crees que alquilar un piso es la alternativa más favorable, debes tener en cuenta las siguientes recomendaciones.

  • Visita la vivienda que tienes pensado alquilar y comprueba su estado antes de adelantar dinero o firmar cualquier cosa. Comprueba el mobiliario y el equipamiento relacionado con la calefacción o el aire acondicionado.
  • Elabora el contrato de arrendamiento por escrito para tener un documento en caso de que surja cualquier tipo de problema.
  • Realiza un inventario en tu nuevo hogar para detectar aquellas cosas que necesitas arreglar o comprar para comenzar a vivir.
  • Revisa el importe que el casero te pide cada mes. Asegúrate de que no te está cargando el IBI u otros gastos de la comunidad en la factura.
  • No aceptes una fianza que sea superior a tres meses de alquiler y guarda toda la documentación relacionada con la casa.
  • Estipula un precio con tu casero que convenga a ambas partes e intenta renegociar el precio si tus condiciones de vida han cambiado. Los precios del alquiler han bajado y puede ser un buen momento para ajustar a la baja. En caso de que se niegue, tienes libertad para cambiarte de piso.

Recapitulemos:

La adquisición de una vivienda está hecha para ti si quieres tener un total control sobre tu hogar, crees que puede ser una inversión de futuro y estás seguro de poder pagar tu hipoteca cada mes. Si tu situación laboral es buena y has encontrado una oportunidad en una zona preferente de tu ciudad, comprarte una casa puede ser la mejor decisión que hayas tomado jamás.

La opción del alquiler suele encajar con una persona cuyo futuro no está asegurado y prácticamente tiene que vivir al mes. Si la inestabilidad laboral te conduce a pensar que no vas a echar raíces en ningún sitio, vivir de alquiler te permite flexibilidad y capacidad de adaptación a los cambios. Además, la cuota mensual al casero suele ser menor que la cuota al banco, por lo que podrás ahorrar pensando en el futuro.

Vivienda familia

Esperamos que esta lectura haya aclarado tus ideas respecto a cambiar de vivienda y hayas definido cuál es la opción más recomendable en función de tus características personales. Como has visto, no existe una respuesta única a este tema y deberás tener en cuenta multitud de variables para decidirte. El mercado inmobiliario es muy heterogéneo por lo que antes de lanzarte a firmar cualquier contrato, te recomendamos que dediques todo el tiempo que sea necesario a valorar alternativas y formas de llevar a cabo los trámites necesarios. Existe riesgo, por qué no decirlo. Si quieres aprender trucos para ahorrar en otros aspectos de tu hogar sólo tienes que consultar nuestra guía. Y no olvides que en Codigodedescuentos.com puedes informarte de todo tipo de promociones y descuentos. Para estar al tanto de nuestras novedades, puedes encontrarnos en Facebook, Twitter o Google Plus.